202005.20
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Incorporação imobiliária e o Regime Especial de Tributação

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A incorporação imobiliária além de trazer maior segurança legal para o comprador, pode proporcionar mais economia para o construtor incorporador. 

Isso porque a incorporadora pode aderir a regime tributário diferenciado, com uma alíquota mais vantajosa e possibilidade de dedução de custo sobre a base de cálculo do tributo. 

Para que você melhorar a sua compreensão a respeito do assunto, nos tópicos abaixo aqui do artigo vamos falar a respeito dos principais pontos relacionados ao regime de tributação voltado a incorporação imobiliária.

Conceito de incorporação imobiliária

Antes de falarmos a respeito do regime de tributação, é importante contextualizarmos o que é incorporação imobiliária.  

Como definido na Lei nº 4.591/64 que regulamenta a operação de incorporação imobiliária: 

“Atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de edificações compostas de unidades autônomas”.

Na prática, isso pode-se dizer que incorporação imobiliária é responsável por diferentes etapas desde o estudo de de viabilidade do projeto, adquirir o terreno e comercialização do imóvel. 

Apesar de não ser um regra, geralmente as construtoras costumam ser suas próprias incorporadoras.   

Regime Especial de Tributação – RET

Anos mais tarde, em 2004 a partir da Lei nº 10.931/2004 foi instituído o Regime Especial Tributário do Patrimônio de afetação, que estabelece pontos importantes. 

Um deles é que o patrimônio afetado pela incorporação imobiliária, passa a ter personalidade jurídica. Com isso, a incorporadora não pode utilizar este patrimônio como garantia em outras negociações. 

Além disso, em caso de não cuprimento do contrato, o terreno pode ser penhorado para arcar com dívidas da construção. Dando mais segurança ao comprador.     

Outro ponto importante, é que a partir da instituição do Regime Espcial, as incorporadoras imobiliárias que aderirem ao regime passam passam a fazer o pagamento de tributos e contribuições de forma unificada. Entre eles estão: 

  • Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ);
  • Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público (PIS/PASEP);
  • Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
  • Contribuição para Financiamento da Seguridade Social (COFINS).

Alíquota de pagamento e base de cálculo

Ao longo dos anos, a alíquota de pagamento estabelecidas passaram por algumas modificações. Entretanto, é importante ressaltar que desde dezembro de 2019 a partir da Lei 13.970, ficou estabelecido pagamento da alíquota nos seguintes percentuais: 

Alíquota de 4%: São usados como base de cálculo a alíquota de 4% da receita mensal recebida pela incorporadora que aderiram ao REC e realizam construções em geral; 

Alíquota de 1%: São usados como base de cálculo a alíquota de 1% da receita mensal recebida apenas para os projetos de incorporação que tenham interesse social. 

Ou seja, aqueles projetos de incorporação de imóveis residenciais que estejam relacionados ao programa Minha Casa Minha Vida do Governo Federal.

Outro ponto importante que está previsto na lei Lei 13.970/2019 atualmente, é que para poder usufruir da alíquota de 1%, desde que: 

“Até 31 de dezembro de 2018, a incorporação tenha sido registrada no cartório de imóveis competente ou tenha sido assinado o contrato de construção”   

Quais incorporadoras podem aderir ao Regime Especial de Tributação?

Para aderir ao RET é necessário levar em conta os seguintes requisitos como a afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação. E a inclusão da Inscrição de cada incorporação afetada no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ);

Além disso, será necessário também fazer a entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade competente da Secretaria da Receita Federal, conforme regulamentação a ser estabelecida. 

Conte com o apoio de profissionais

Como comentamos aqui no artigo, a incorporação imobiliária além de trazer maior segurança legal para o comprador, pode proporcionar mais economia para o construtor incorporador. 

Para garantir que sua empresa atenda todos os aspectos legais e possa garantir os benefícios do Regime Especial de Tributação, conte com o apoio de profissionais capacitados. 

Entre em contato conosco e saiba mais sobre o assunto.  

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